【MyGoNews林承志/臺北報導(dǎo)】商辦屬收益型產(chǎn)品，在多數(shù)國家，價格皆在住宅產(chǎn)品之上，臺灣實施ECFA後，長期經(jīng)濟(jì)情勢看好，商辦產(chǎn)品逐漸嶄露頭角，成為資產(chǎn)布局一大重心。投資商辦產(chǎn)品首重投資報酬率，大臺北商辦行情於ECFA簽訂前後，因預(yù)期心理帶動A、B級商業(yè)辦公產(chǎn)品價格飆漲，導(dǎo)致商辦租金投資報酬率逐步走低；反觀臺中精華商辦，在大量臺商自用、置產(chǎn)需求支撐下，掀起一股商辦投資熱潮。比較北市信義計劃區(qū)、敦北民生、松江南京、內(nèi)湖科學(xué)園區(qū)等重點商圈，臺中港路商辦以其（一）稀有、（二）價實、（三）高投報等三大特性，更勝其他地區(qū)。

戴德梁行：商辦三到五年內(nèi)將快速增長

戴德梁行二○一一年初發(fā)表「ECFA簽訂對臺灣房地產(chǎn)市場研究報告」指出，在未來三到五年內(nèi)，隨著（一）ECFA逐步落實、（二）貿(mào)易量增加、（三）經(jīng)濟(jì)聯(lián)繫增強(qiáng)，（四）跨境投資活動增加等狀況，會吸引更多大陸企業(yè)進(jìn)入臺灣。二○一○年末，已有多家大陸企業(yè)（如中鋼、交通銀行、中化等）在臺北CBD信義區(qū)設(shè)立代表處。隨著越來越多大陸產(chǎn)品進(jìn)入臺灣，預(yù)期大陸企業(yè)在臺灣租、購商業(yè)地產(chǎn)活動也會不斷增加。因此，戴德梁行預(yù)計：「臺灣商辦市場將有快速增長?！?br />
因為看準(zhǔn)商辦後市，北市「商辦爭奪戰(zhàn)」於信義計劃區(qū)快速展開，「統(tǒng)一國際大樓」自二一年中起一連四次交易，成交價由剛開始的每坪一百三十萬元，一路拉升到每坪一百七十萬元，三個月時間，北市商辦行情「變！變！變！」、「漲！漲！漲」，讓人看得眼花撩亂。

二○一一年政府祭出奢侈稅上路前夕，位於臺北市東區(qū)心臟地帶的三陽忠孝大樓進(jìn)行法拍，創(chuàng)下（一）法拍店面新高、（二）B級辦公室價格新高、（三）土地成交行情新高的「三高」記錄。在奢侈稅執(zhí)行之後，商辦的搶手，讓市場資金出現(xiàn)向商不動產(chǎn)聚集的趨勢。

房價漲 北市商辦投報率探底

ECFA、陸客來臺等多項預(yù)期心理因素，導(dǎo)致北市商辦產(chǎn)品出現(xiàn)「搶貨」?fàn)顩r，然而，在房價創(chuàng)新高同時，租金漲幅卻沒有跟上，出現(xiàn)商辦租金投資報酬率下降的困擾。根據(jù)高力國際統(tǒng)計二○○五到二○一一年北市商辦整體租金行情，僅頂級商辦上漲約百分之一點零八，其餘呈現(xiàn)持平，高房價降低了租金投報率，讓人開始思考「應(yīng)該在商辦價格合理區(qū)域，選擇A級產(chǎn)品，投報率才會高於金融機(jī)構(gòu)存款利率?！?br />
全球資產(chǎn)管理公司表示，二○一一年第二季北市商辦各等級大樓價格皆小幅上漲，年化租金報酬率約百分之二點七，報酬率持平，因商辦行情上漲同時，租金也有小幅走揚(yáng)，且空置率連續(xù)兩收斂，顯示產(chǎn)業(yè)逐漸復(fù)甦，改善。商仲業(yè)者認(rèn)為，「若商辦產(chǎn)品投資報酬率低於百分之三以下，就難以吸引法一一年預(yù)估將超過四百五十億元新臺幣，人以及外資進(jìn)場。」

海外臺商  看上臺中港路商辦產(chǎn)品

臺北商辦價格飆高，租金投報率下降。反觀，臺中地區(qū)商辦產(chǎn)品卻在臺商鮭魚回流帶動下，企業(yè)總部需求大增。根據(jù)大陸臺商經(jīng)貿(mào)網(wǎng)統(tǒng)計，二○○六年臺商回臺投資金額僅二十二億元新臺幣，二○一○年投資金額高達(dá)三百八十億元新臺幣，二○一一年預(yù)估將超過四百五十億元新臺幣，大幅成長二十倍。

興富發(fā)建設(shè)董事長鄭欽天表示：「不少中部臺商在中國發(fā)展良好，生意越做越大，但臺灣總部是住家兼工廠，隨著中國人力成本升高，臺灣投資環(huán)境改善，企業(yè)老闆回臺，首要之務(wù)就是替公司尋找一個企業(yè)總部。」這些創(chuàng)造臺灣經(jīng)濟(jì)奇蹟?shù)墓S，面對產(chǎn)業(yè)全球化，企業(yè)董事長們對於門面要求更高，也刺激了中部商辦的需求，近期興富發(fā)於臺中推出的商辦個案中，即有不少此類大老闆前來洽詢。

海外臺商在中部尋找企業(yè)總部的需求大幅提升，中臺灣政經(jīng)都心「臺中市」成為首選，擁有陸、海、空三港優(yōu)勢，且為中部唯一直轄市，臺中市無論是公共建設(shè)資源或城市整體規(guī)劃皆優(yōu)於周邊縣市。中港綠園道附近的商辦成兵家必爭之地，包括勤美集團(tuán)、國泰人壽、遠(yuǎn)雄人壽、興富發(fā)建設(shè)皆已在此置產(chǎn)、開發(fā)商用不動產(chǎn)，但多為自用或出租，真正釋出坪數(shù)幾近於零。

臺中港路商辦購買三指南

鎖定國際商道優(yōu)勢，臺中港路更是各大外商銀行、企業(yè)積極設(shè)點的主要地段，短短一公里的中港綠園道沿線，即有十一家外商銀行、壽險業(yè)者、十四家本國銀行設(shè)點（表二），這些金融機(jī)構(gòu)打造出「臺中港路?金控大道」。

因此，站在ECFA投資熱潮的制高點，可以歸納出三個重點：（一）商辦優(yōu)於住宅、（二）中臺灣優(yōu)於北臺灣、（三）臺中港路優(yōu)於七期，特別是具地標(biāo)價值的頂級商辦，因其地段、建築、規(guī)劃的稀有性，將成為各大企業(yè)矚目的焦點，投資價值更甚一般B級辦公室，當(dāng)市場有此產(chǎn)品釋出，絕對是外資、港資、陸資，三資搶進(jìn)的唯一標(biāo)的。